Особенно низок спрос на пятиэтажные дома, которые по всей Москве обещали снести до 2010 года. Здесь нет лифта и мусоропровода, низкий уровень безопасности, нет места для консьержа. В некоторых пятиэтажках нет балкона ни на одном из этажей, повсюду, как правило, сильно изношены сантехнические и газовые трубы. Но самое неприятное в пятиэтажках – это маленькие кухни и старая система электропроводки.

В девяти- и двенадцатиэтажных домах ситуация ненамного лучше. Конечно, в них уже наличествует лифт и мусоропровод, но износ коммуникаций ничуть не меньше, чем в пятиэтажках, а кухни такие же крохотные – как правило, от 5 до 7 квадратных метров.

Если говорить о жилье эконом-класса, то чаще всего клиенты запрашивают квартиры в шестнадцатиэтажных домах: они относительно недороги (от 550 долларов в месяц), а планировка и уровень безопасности существенно лучше, чем в домах меньшей этажности. Тамбурная система, наличие двух лифтов, в том числе грузового, консьерж-пост, большой двор (как правило, с детской площадкой) и развитая инфраструктура района – все это делает предложение в шестнадцатиэтажках привлекательнее остальных в нижнем ценовом сегменте.

По мнению любого риэлторского агентства – эти маклеры являются злом, с которым необходимо беспощадно бороться, однако при ближайшем рассмотрении, все оказывается не так однозначно. Сколько на рынке работает этих самых «черных» маклеров точно не знает никто. Но все-таки, агентства пытаются называть хоть какие-то цифры, они колеблются от 3 до 50%.

Все «черные маклеры» обязательно имеют опыт работы в риэлторских агентствах: они либо работают там, время от времени получая дополнительный доход засчет левых сделок, либо периодически меняют работу на «вольные хлеба». Стоит заметить, что «левачить» могут работники любого уровня: агенты, менеджеры, юристы и даже начальники отделений.

Обычно, рядовой сотрудник получает около 25-30% от того, что он принес фирме. У многих людей рано или поздно создается впечатление, что неплохо было бы получить часть от дохода, недополученного по зарплате. Хотя такое рассуждение полностью не правильно: не нужно забывать о рекламе, плате за офис и безопасности, которая обеспечивается агентством всем собственным сотрудникам.

Самый больной для агентств вопрос – цена услуг «черных маклеров». Сотрудники агентств рьяно утверждают, что низкая цена услуг частников, как правило, оказаться мифом. Буквально каждый менеджер расскажет вам, что частными маклерами декларируются одни тарифы, которые, как правило, в несколько раз ниже расценок риэлторских компаний. Однако при расчете итоговая сумма оказывается на порядок выше.

Но не стоит слепо верить риэлторским компаниям. Во-первых, все частники разные – от «матерых» специалистов до новичков. И если те, кто относиться к первым могут попросить столько же, сколько риэлторская фирма, то вторые, скорее всего, согласятся работать «за еду». Вопрос, конечно, в другом – какого качества услуги они вам окажут. Во-вторых, у частника ниже накладные расходы – он не тратить деньги на аренду офиса, управленческий аппарат, а так же рекламу и многое другое. Поэтому «запас по торгу» получается намного большим, чем у той же риэлторской фирмы.

Вам, наверное, интереснее всего, чем же частные маклеры могут быть для вас опасными? Частник – для многих просто «лотерея»: повезет – не повезет. На глаз определить профессиональный уровень исполнителя и его человеческую порядочность практически невозможно. В риэлторских агентствах ваши проблемы будут решать сразу несколько человек – агент, его начальство, специалисты по оформлению и юристы, однако не забывайте что передача вас из рук в руки, т.е. когда с вами работает то один агент то другой, это тревожный звоночек. Маклер все делает сам, и посему должен быть профессионалом во многих сферах деятельности. Кроме всего прочего, на компанию вы можете пожаловаться – при общении с ней всегда подписывается договор, сама компания имеет официальный адрес, она прошла регистрацию в различных гос. инстанциях, хотя и здесь есть подводные камни. Агентство всего лишь посредник, и в случае спорных моментов уволит сотрудника и умоет руки, уповая на договор, который как правило составлен не в вашу пользу. О маклере мы знаем только лишь номер его паспорта, да и нет гарантии, что это не подделка.

Так все-таки, что лучше: маклер или агентство? Если вы хорошо знакомы с данным агентом, он решил жилищные проблемы некоторым вашим знакомым, то почему бы не сэкономить, воспользовавшись его услугами?! Репутация агента, тоже говорит о многом, посетите тематические формы в Интернете, вы, скорее всего, найдете на них подходящего агента, который имеет рекомендации от многих «форумчан». Ну, а если ничего подходящего вы не нашли, то лучше обратится в риэлторскую фирму, но риск нарваться на контору в которой работают делитанты так же велик, по этому к выбору следует подходить обдуманно и самое главное не торопиться.

Ситуация сегодня изменилась – люди, приезжающие в крупные города по делам бизнеса или просто туристы, все больше желают это короткое время пожить в столице в элитной квартире, которая находится в хорошем районе и обставлена по последнему слову техники. И здесь больше всего работает принцип – высокая цена – отличное качество.

Элитный арендатор особенное внимание уделяет выбору дома, его абсолютно не интересует близость метро или трамвайной обстановки. Его интересует собственное комфортное проживание, важно наличие развитой инфраструктуры, охрана дома, оборудованная камерами слежения подъезда благоустройство двора и хороший вид из окна. Немаловажно и то, какое впечатление произведет на потенциального арендатора подъезд, как говорится, хозяйку видно с порога. В случае, если вы расселили коммуналку в центре города, придется сделать ремонт не только в квартире, но и в подъезде, привести в порядок лестничную клетку. Ниже перечислим основные факторы, характерные для элитного жилья, сдаваемого в аренду.

Элитная недвижимость будь то дом, квартира, апартаменты, как правило, расположены в престижных районах города. Но это не всегда значит, что не возникнет проблем, например, с парковкой автомобиля. Если вы хозяин квартиры в элитном доме, но место в подземном паркинге вам не досталось, необходимо закрепить за собой постоянное место на придомовой территории. Это очень важный момент в привлечении клиента.

Для того, чтобы потенциальным арендаторам понравилась ваша квартира, придется вложить немало денежных средств. Надо учитывать, что иногда ремонт в такой квартире, будет дороже ее стоимости. Но, как говорится, игра стоит свеч. Надо сказать, для того, чтобы быть конкурентоспособным на рынке элитной недвижимости, необходимо первоначально вложить большую сумму денег. Впоследствии, поддерживание элитного уровня также требует определенных расходов. Итак, ремонт в квартире должен соответствовать евростандарту, дизайн оригинальный и уникальный, с хорошим современным проектом. Планировка квартиры должна быть современной и удобной.

Конечно же, немаловажное значение имеет обстановка. Начнем с кухни и ванной комнаты. На кухне в обязательном порядке должна быть современная бытовая техника, к примеру, многофункциональная плита, посудомоечная машина, стиральная машина, холодильник, микроволновая печь, кухонный комбайн, тостер, кофеварка, вытяжка, кондиционер. Ванная комната и санузел тоже должны соответствовать высокому уровню комфорта, и меблированы соответствующим образом.

Как правило, мебель в такой квартире тоже стильная и дорогая, может быть разработана по специальному дизайнерскому проекту. Все эти дорогие «мелочи» формируют высокую арендную плату. Но, могут быть варианты, когда жильцы привозят свою мебель. В этом случае собственную мебель надо куда–то вывозить. Скажем сразу, цена за квартиру от этого не поменяется. Очень важно, чтобы в элитной квартире бесперебойно работала система кондиционирования, отопления, освещения. Обязательное наличие телефона и Интернета. Еще один момент – балконы и лоджии должны быть застеклены. К тому же стеклопакеты необходимо ставить хорошие, не стоит на этом экономить. Иначе летом кондиционер буде работать вхолостую, а зимой холод проникать в жилище.

Если сдавать в аренду апартаменты или особняк, параметры комфорта также должны быть на высшем уровне или даже более. Как правило, арендуя для длительного проживания жилище, арендатор обратит внимание на все. Такой аспект, как наличие в каждой спальной комнате скрытой гардеробной, и ванной комнаты с санузлом будет огромным плюсом для сдаваемого объекта. Немаловажно и то, как оборудованы санузлы. Если ванная занимает большую площадь, то в ней позволительно поставить джакузи, душевую кабину, туалет, стиральную машину, сушилку, многочисленные полочки и тумбочки, и, конечно же, зеркала. Полы с подогревом по всей площади также добавляют комфорта, и естественно, оплата за такое жилье будет высокой.

Почему аренда элитных квартир так популярна. Во-первых, большинство таких объектов находятся в центре города, в непосредственной близости к деловым и бизнес-центрам, историческим достопримечательностям. В центре, как правило расположены театры, музеи, клубы, рестораны, что всегда привлекает обеспеченных клиентов.

На рынке недвижимости существуют агентства, предоставляющие посреднические услуги по аренде элитных апартаментов. Они располагают обширной базой данных по предложениям аренды. Как правило, агентства берут на себя подготовку договора найма и проверку необходимых документов. Это удобно и для хозяина элитной квартиры, и для арендатора. В случае конфликтных ситуаций, агентство выступает посредником в решении возникших проблем.

Кто же у нас клиенты на элитку? А клиентами на аренду элитной недвижимости может быть кто угодно. Если еще недавно такие квартиры снимали на длительный срок бизнесмены, вынужденные временно поменять место жительства, то сегодня контингент клиентов намного расширился. Все чаще элитную недвижимость люди снимают на сутки – двое. Популярными элитные апартаменты стали для молодоженов. Сегодня стало очень модно провести первую брачную ночь в роскошной обстановке. Также многие обеспеченные туристы, как иностранные, так и наши, предпочитают останавливаться в элитных апартаментах. Люди научились преподносить сюрпризы, организовывать для себя праздники души с размахом и комфортом.

С началом лета предложение на рынке аренды квартир выросло примерно на 20% — в это время риэлторы привычно наблюдают уменьшение спроса со стороны квартиросъемщиков, говорит гендиректор АН “Бенуа” Дмитрий Щегельский. По его оценке, в среднем в городе совершается около 6000 сделок по аренде жилья в месяц. Прирост предложения в летние месяцы объясняется, как правило, тем, что многие семьи отправляются жить на дачи и сдают свои городские квартиры.

А вот спрос оживляется обычно в конце лета — начале осени, его подпитывают приезжие, отмечает Щегельский. Директор департамента аренды жилого фонда АН “Бекар” Елена Исаенко говорит, что гастарбайтеры сейчас занимают не менее половины всех сдаваемых в городе квартир. По ее словам, скорее всего, осенью этот показатель будет превышен. “В городе реализуется большое количество строительных проектов, и в поисках работы в Петербург приезжает все больше жителей из южных регионов России и ближнего зарубежья”, — объясняет Исаенко. По ее словам, это наименее прихотливые наниматели, как правило согласные на любое жилье, однако большинство хозяев квартир очень неохотно рассматривают их в качестве клиентов. Эта категория ориентирована прежде всего на низкую плату за проживание и рассматривает самые дешевые варианты.

Сейчас минимальные ставки за однокомнатные квартиры, по словам Исаенко, начинаются от 10 000 руб. в месяц. В этом случае ищущему жилье, скорее всего, предложат квартиру без телефона на первом этаже в хрущевке, далеко от метро. По данным Щегельского, нижняя граница стоимости однокомнатных квартир внаем составляет около 12 000 руб. в месяц, в два с лишним раза дешевле обойдется проживание в комнате в коммунальной квартире, где ежемесячный платеж может быть равен 5500 руб.

Среднюю стоимость найма однокомнатной квартиры в домах экономкласса Щегельский оценивает в 14 000-16 000 руб. в месяц, а Исаенко — в 13 000-15 000 руб. в месяц.

Объем предложения на рынке аренды квартир растет примерно на 5-10% в год, что не позволяет накапливаться неудовлетворенному спросу, дает примерные цифры Исаенко. Частично прирост объема квартир внаем обеспечивают частные инвесторы в новостройки, покупающие их специально для получения подобного рода дохода.

“Сдача инвестиционных квартир является довольно распространенным вариантом и приносит владельцам среднегодовой доход в размере 6-10%”, — подтверждает Щегельский. Руководитель отдела аренды Центрального агентства недвижимости Елена Подкорытова считает, что летом — осенью 2007 г. общегородские ставки могут ощутимо возрасти. “Не исключено, что в этот период нанимателям будут предложены квартиры в новостройках, которые возводились и приобретались в 2005-2006 гг., когда 1 кв. м стоил более $1200. Это может спровоцировать повышение арендных ставок, так как владельцы подобных объектов, желая как можно скорее окупить свои затраты, захотят сдавать их не менее чем за $1200 в месяц”, — прогнозирует Подкорытова. Эксперт, правда, не уточняет, будут ли наниматели согласны столько платить.

Одна из относительно новых тенденций на рынке аренды — сдача внаем квартир, приобретенных при помощи ипотеки, — в этом году почти сошла на нет. “Раньше часть заемщиков таким образом покрывала кредит, в итоге получая в собственность недвижимость”, — говорит Лилия Чуракова, ведущий специалист Балтийской ипотечной корпорации.

Она уточняет, что сейчас доля таких оборотистых заемщиков на рынке незначительна. По ее словам, сейчас ставки аренды квартиры в среднем в 1,5-2,5 раза ниже размера ежемесячного платежа по кредиту, взятого на покупку этой квартиры. Дальновидные инвесторы выбрали наиболее ликвидные объекты, которые сейчас выгодно отличаются на фоне некоторой конкуренции в сегменте жилья бизнес-класса. Сейчас обеспеченные квартиросъемщики готовы платить за такую недвижимость по 25 000-50 000 руб. в месяц. Правда, такие клиенты ценят комфорт и более требовательны к условиям проживания, для них обязательно наличие удобной парковки и т. п. — если этого нет, квартиры “зависают”, говорит Исаенко.

Подкорытова отмечает, что еще более избирательны клиенты, снимающие жилье по $5000-15 000 в месяц. “Такие квартиры расположены в элитных домах в исторической части города или на Крестовском острове, их площадь составляет 200-300 кв. м. Обязательными условиями является охраняемая территория, подземный паркинг на два автомобиля, авторский дизайн самой квартиры, хороший вид из окна, самая современная бытовая техника, кондиционирование и система очистки воды”, — перечисляет она требования нанимателей, половину которых составляют представители крупных российских или зарубежных компаний или консульств иностранных государств. Исаенко оценивает долю корпоративных клиентов в общем объеме рынка аренды примерно в 10%.

Подавляющее большинство квартир на рынке сдается неофициально. Щегельский — со ссылкой на данные Федеральной регистрационной службы — говорит, что ежемесячно государственную регистрацию проходит около 300 сделок аренды. Реальный объем рынка, по его оценке, составляет около 6000 сделок в месяц.

Исаенко отмечает, что регистрировать сделки, как правило, предпочитают владельцы дорогих квартир. “Вероятно, эти люди более сознательны, кроме того, их доход от аренды гораздо выше, чем в сегменте экономкласса. Это позволяет им легче расставаться с частью средств, которая идет на уплату налогов”, — говорит эксперт.

“Доля сознательных арендаторов пока не очень значительна, но, вероятно, будет расти в результате действий Федеральной налоговой службы”, — говорит Исаенко.

Предпочтение при совместной аренде отдается семейным парам или компании людей, состоящих в родственных связях друг с другом (к примеру, муж, жена и брат жены). Меньшее предпочтение отдается студентам. «Еще более настораживают девушки, приехавшие из какого-либо города, и желающие снять квартиру на двух и более человек. Такой компании тяжелее всего будет найти жилье», — рассказывает Динара Гарипова. Арендодатель обычно сразу ставит условие, какое число людей может проживать в данной квартире.

В совместную аренду свое жилье предлагают, как правило, квартиры, находящихся в плохом состоянии, со старой мебелью, в которых ремонт делался очень давно. Зачастую хозяин, желая заработать больше, выставляет условие, что если в квартире будут жить две семьи, то для них стоимость составит, например, не 28 тыс. рублей, а 32 тыс. Каждый в отдельности платит меньше, а арендодатель в сумме получает больше, чем, если бы он сдавал квартиру одному нанимателю, объясняет Жукова.

Некоторые предприимчивые собственники даже обустраивают второй этаж в помещениях с высокими потолками, чтобы создать дополнительное спальное место. Так, по данным базы объявлений Rentagent.ru, владелец «двушки» в сталинском доме на улице Плющиха в центре Москвы живет в одной из комнат, а во второй сдает две кровати по 8 тыс. рублей в месяц за штуку. Еще одно спальное место находится на антресоли в этой же комнате. Стоимость – 5 тыс. рублей в месяц

Однако койко-местами на сегодняшний день уже никого не удивишь. Для извлечения дополнительной прибыли владельцы квартир сдают кладовки, балконы и кухни. Чуланы предлагаются для хранения вещей, к примеру, зимней резины для автомобиля или спортивного инвентаря. Такая камера хранения обходится нанимателям в среднем в 1,2 тыс. рублей в месяц. Снять в Москве можно и кухню – причем как для проживания, так и для краткосрочного использования. Суточная аренда кухни со всем оборудованием стоит 800-1,4 тыс. рублей. Нанять балкон с хорошими видовыми характеристиками в Москве можно за 2-10 тыс. рублей в месяц. Этот вид аренды интересен компаниям, желающим разместить на фасаде дома свою рекламу. Кроме того, москвичи умудряются сдавать балконы в дни проведения различных праздников. Так, посмотреть на салют в районе Тверской можно за 1-6 тыс. рублей.

Кстати, самый известный балкон, сдающийся в аренду, находится в итальянской Вероне, где разворачивается действие пьесы Шекспира «Ромео и Джульетта». В самом центре города находится особняк 14 века, на балконе которого, как принято считать, Джульетта выслушивала признания Ромео в любви. Местные власти сдают его за $1,3 тыс. молодоженам для проведения свадебных торжеств.

В классическом виде обмен выглядит так: владелец одного жилья напрямую обменивает свою квартиру на квартиру другого владельца. При этом круг квартир, которым предстоит участвовать в обмене, ограничен (предложение составляет не более пяти-десяти вариантов).

При обращении в агентство недвижимости с просьбой подобрать одну квартиру вместо другой, хозяин указывает в заявке параметры и характеристики требуемой квартиры, и принадлежащее ему жилье выставляется на продажу. Опытные специалисты помогают определить стоимость данной квартиры, и начинается процесс поиска покупателя. Если цена реальна, через незначительный промежуток времени находится покупатель, и между покупателем и продавцом заключается договор. Данное соглашение еще не является договором купли-продажи, носит предварительный характер и фактически является договором о намерениях.

В этот момент «продавец» становится покупателем и агентство предлагает ему всю базу выставленных для продажи объектов недвижимости. В крупных агентствах эта цифра составляет 2000-2500 квартир, продаваемых во всех районах города (сравните с пятью-десятью вариантами квартир, которые рассматриваются при прямом обмене).

Наконец, при подборе нужного варианта квартиры, агентство недвижимости готовит весь пакет документов, необходимый для подписи двух договоров купли-продажи. Нотариальное заверение договоров происходит одновременно. В результате продав одну квартиру, ее владелец тут же приобретает другую.

На этом, так называемый, обмен через продажу завершается.
Зачастую при таких обменах образуются «цепочки», состоящие из нескольких квартир. К примеру, хозяин однокомнатной квартиры покупает с доплатой двухкомнатную, владелец двухкомнатной приобретает трехкомнатную, а две семьи из трехкомнатной разъезжаются в одно- и двухкомнатную.

Естественно, подготовка такой сделки требует от риэлтера оперативности, четкости и мобильности. Но опытные сотрудники агентств, длительное время работающие на рынке недвижимости, качественно проводят данную работу и помогают многим своим клиентам встретить новоселье в новых квартирах.

Парадоксально, но факт – чем меньше квартира, тем дороже обходится ее аренда. Конечно, если разделить запрошенную за квартиру в целом сумму на составляющие ее квадратные метры. Дело в том, что большинство потенциальных съемщиков – люди достаточно молодые, семьями и лишними деньгами обременены редко, а потому излишества в виде пары лишних комнат им ни к чему. Именно поэтому чаще всего они желают снять именно однокомнатные квартиры, спрос на которые в октябре рос наиболее высокими темпами. Доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса составляла 68%, тогда как предложение в этом сегменте рынка не превышает 24%.

И арендодатели такой популярностью “единичек” пользовались без зазрения совести. Ставки стремительно росли, и, в результате, за 350 долларов в октябре можно было снять на прокат лишь “однушку”, расположенную на окраине города в панельном доме, с минимальным косметическим ремонтом. Двухкомнатную квартиру снять попроще, так как средняя разница арендных ставок одно и двухкомнатных квартир составляет чуть более 20%. Так, увеличив бюджет до $450 в месяц, арендатор без длительных поисков может найти двухкомнатную квартиру такого же качества, но с отличной крышей – черепица.

Однако не менее важен и географический фактор. Ведь квартира, тем, кто желает ее снять, нужна не где попало, а в определенном районе, вблизи места работы, учебы. И вот тут у каждого района также имеется своя специфика. По данным экспертов сайта Issledovanie.ru, наиболее «дорогими» районами в октябре остались районы ЦАО. Тройка лидеров осталась та же, что и в сентябре: Арбат, Тверская, Якиманка. Средняя арендная ставка на Арбате в октябре составила 27,8 доллара за 1 квадратный метр, за однокомнатную квартиру арендодатели просили в среднем 1293 доллара, двухкомнатную – 2118 долларов, трехкомнатную – 3141 доллар.

Самое доступное жилье можно снять в районах за МКАД являющихся частью города. Средняя ежемесячная арендная ставка 1 кв.м. жилья в районах Внуково, Южное Бутово, Северный, Куркино, Бирюлево Восточное составляет 10 долларов за 1 кв.м. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этих районах – 411 долларов в месяц, двухкомнатной – 594 доллара, трехкомнатной – 845 долларов.

Наиболее заметный рост арендных ставок был отмечен в следующих районах: Восточное Измайлово – рост на 6%, Мещанский – на 5,4%, Алексеевский – на 5%, Текстильщики – на 4,9%, Кузьминки – на 4,5%. Потеряли в ценах следующие районы: Ломоносовский -2,7%, Южное Медведково -2,4%, Бутырский -2,3%, Останкинский -2,1%, Черемушки -2%.

Вообще, дороги у потенциального субарендатора при поиске коттеджа на сутки или выходные всего пара. Номер один поиск коттеджа на сутки – подробно штудировать невидимое число объявления в сми и сети Интернет, а в свободное время разъезжать по Московской области, избирать полезный вариант. И второй путь аренда коттеджа на выходные – чуть-чуть сумму, выделенную на отдых и отдать все хлопоты в руки профессионалам.
Следовательно, с чего же надобно приступить.

На сегодняшний день не возбраняется брать любую сми даровых рекламу и
определить там множество мечтающих как сдать в аренда коттеджа посуточно , аренду загородный дом, так и взять в аренду его. И хотя, будто, что доступных видоизменений масса, тем не менее, приниматься поиски коттеджа целесообразно заблаговременно, поскольку затем что многие из тех объявлений, которые вы найдете в, казалось бы, новой сми, лишились актуальность – они либо заняты кем-то другим, более расторопным, либо наймодатели просто изменили свое желание по аренде коттеджа. Есть и еще одна вариация – когда вилла на сутки полностью удовлетворяет вкусу потребителя и никем еще не занята, но чересчур втридорога потому недоступен. Но это еще только начало «хождения по мукам» для будущего съемщиков коттеджей.
Безусловно, правильнее всего было бы адресоваться в большую организацию по аренде дом на сутки, зарекомендовавшую себя на рынке недвижимости как надежного профессионала, с потрясающей отзывами – где профессионал подберет коттедж на сутки, полностью удовлетворяющий вкусам заказчика и его пожеланиям.